Nota del editor: Nicole Bachaud es economista en Zillow. Las opiniones expresadas en este comentario son propias.

El candente mercado inmobiliario de la nación es una espada de doble filo: millones de propietarios existentes han recibido un impulso al ver crecer su capital, pero millones más de posibles propietarios están luchando por poner un pie en la puerta, especialmente los compradores de color.
A partir de enero de este año, la casa típica de los EE. UU. ha ganado más de $ 50,000 en valor con respecto al año anterior, un aumento de casi el 20%, ya que millones de compradores pujan entre sí en un mercado definido por un inventario históricamente bajo. Sun Belt, que ha sido una alternativa relativamente asequible a los mercados costeros ultra caros, estuvo especialmente caliente, y el valor de las viviendas en los principales mercados aumentó hasta un 45%.
Cada vez parece más que este año será más de lo mismo. El crecimiento del valor de la vivienda ya se ha vuelto a acelerar mucho antes de la típica temporada de compras de primavera, y acabamos de ver la mayor caída de inventario en al menos tres años. El equipo de investigación económica de Zillow predice que el valor de las viviendas aumentará casi un 20% más para fin de año.
Si bien esas son buenas noticias para los propietarios de viviendas que ven crecer su capital, millones de estadounidenses que intentan comprar una casa por primera vez ven cómo ese sueño se aleja cada vez más. Eso es especialmente cierto para los afroamericanos, que se vieron muy afectados por la pérdida de empleos relacionada con la pandemia. La tasa de propiedad de vivienda de los negros es más baja hoy que hace una década. Una gran parte del problema es que los afroamericanos suelen tener ingresos más bajos y menos riqueza, lo que hace que sea más difícil ahorrar para el pago inicial. Y es más probable que no tengan historial crediticio y que se les niegue una hipoteca.
El hogar negro típico tiene menos de una cuarta parte de la riqueza de un hogar blanco típico, una brecha de $ 3 billones que se ha ampliado en la última década. Las disparidades de vivienda, provocadas por generaciones de desigualdad sistémica, como las líneas rojas y el acceso dispar al crédito, representan casi el 40 % de esa brecha. Las casas de propiedad de afroamericanos valen aproximadamente un 18% menos que las casas de propiedad de blancos.
Combinados, todos estos factores significan que es probable que las familias negras se retrasen aún más a pesar del crecimiento sin precedentes en el mercado inmobiliario. Y debido a que la propiedad de la vivienda es un importante impulsor de la riqueza generacional en Estados Unidos, sus hijos y nietos también se quedarán potencialmente más rezagados.
Pero hay pasos que podemos tomar para evitar que la brecha de riqueza crezca aún más:
Será necesario agregar inventario de todo tipo para reducir significativamente el crecimiento de los precios y desbloquear la propiedad de vivienda para más estadounidenses.
Más del 60 % de las viviendas en los Estados Unidos son viviendas unifamiliares separadas, y muchos de esos vecindarios se crearon y mantuvieron así en gran parte debido a restricciones de zonificación de décadas de antigüedad. También se inclinan más hacia los blancos y tienden a ser más caros que el área metropolitana más amplia en la que se encuentran.
Facilitar las reglas de zonificación para permitir una densificación modesta en vecindarios unifamiliares agregaría millones de hogares a nuestro suministro de viviendas obstruido. Y es algo que la mayoría de los propietarios de viviendas, y dos tercios de los propietarios negros, están de acuerdo en que debería permitirse. La investigación de Zillow ha demostrado que permitir una unidad adicional en solo el 10 % de los lotes unifamiliares puede generar más de 3 millones de viviendas nuevas en solo 17 áreas metropolitanas. Eso es especialmente importante para los hogares de color, que tienen más probabilidades de vivir en viviendas de mayor densidad, incluidos condominios y casas adosadas.
Las personas con acceso estructural al crédito y antecedentes crediticios sólidos tienen más probabilidades de ser propietarios de una vivienda.
Los afroamericanos tienen más probabilidades que los blancos de no tener un historial crediticio, y aquellos con crédito marginal, deficiente o inexistente tendrán dificultades para obtener un préstamo y pagarán más por él. Las comunidades mayoritariamente negras, indígenas y de personas de color (BIPOC) también tienen menos acceso a los servicios financieros tradicionales y están más cerca de los servicios depredadores, como los prestamistas de día de pago y las casas de empeño.
Debemos crear un sistema de informes crediticios que tenga en cuenta de forma rutinaria cosas como el historial de alquiler y los pagos de facturas de servicios públicos (y que no pese tanto en las tarjetas de crédito, los préstamos para automóviles y las hipotecas), y trabajar para brindar servicios financieros equitativos a las comunidades desatendidas. Fannie Mae recientemente comenzó a permitir que se tenga en cuenta el historial de pagos de alquiler para brindar a algunos compradores una mejor oportunidad de calificar.
Pagar un pago inicial es una barrera cada vez más difícil para ser propietario de una vivienda. Los compradores por primera vez deben esperar pasar un año más ahorrando para el pago inicial de lo que habrían necesitado hace solo cinco años. Hay ayuda; de hecho, más de 2000 condados tienen 10 o más programas disponibles que brindan subvenciones o préstamos para ayudar con los pagos iniciales y los costos de cierre. Pero los compradores generalmente no son conscientes de la ayuda que está disponible y es necesario que haya más.
Además, las cuentas de ahorro para compradores primerizos brindan a las personas una forma libre de impuestos de ahorrar para el pago inicial y los costos de cierre, similar a los programas que permiten ahorros universitarios libres de impuestos. Estas cuentas están disponibles ahora en algunos estados, pero el gobierno federal debería tomar la iniciativa de proporcionarlas en todas partes.
Todos deberían poder comprar y encontrar un hogar libre de prejuicios, discriminación y racismo. Cualquier persona responsable de los requisitos de renovación de la licencia de bienes raíces debe exigir una capacitación implícita en el sesgo. De esa forma, los profesionales de la industria tienen las herramientas que necesitan para asegurarse de que no están creando barreras para que las personas accedan a ciertas comunidades u oportunidades. Del mismo modo, más estados deberían exigir capacitación en préstamos justos que aborde el efecto del sesgo, y los prestamistas deberían revisar y actualizar su capacitación para asegurarse de que se aborde. La industria también debería adoptar las evaluaciones de escritorio remoto, que se basan en tecnología visual, como recorridos en 3D y planos de planta digitales, en lugar de una visita en persona a la propiedad. Eso puede mitigar el sesgo en el proceso de tasación para que los propietarios de viviendas BIPOC existentes puedan aprovechar su patrimonio de manera más equitativa y estar protegidos contra prácticas discriminatorias.
Nadie vivo hoy verá a Estados Unidos alcanzar la igualdad racial en la vivienda. Necesitaremos una inversión renovada en estas y otras soluciones para evitar que la brecha se amplíe durante este mercado sobrecalentado y ponernos en el camino correcto para garantizar que el crecimiento del mercado inmobiliario sea equitativo, justo y beneficioso.